股票杠杆的交易原理 黄金周观察｜有人涨价有人降价 国庆假期二手楼市热度缓升业主心态分化

　　十一黄金周假期首日，在近期众多重磅政策的合力之下，广州一手楼市场人气超预期爆发。对于一向不以国庆假期为热点时段的二手楼市而言，目前也呈现缓升态势。机构数据显示，看房量和成交量都有一定提升，但没有一手市场表现得那么火热。值得关注的是，在市场整体预期和信心改善的情况下，二手房业主的心态分化也更加明显，有人开始选择涨价，也有人选择进一步降价，整体来看，降价房源仍然是主流，不过新政后几天涨价房源明显有增多迹象。

　　国庆假期主动要求看二手房客户增多

　　“我今天安排了四台客户看房，基本是要一个接着一个。”位于珠江新城链家的房屋经纪人表示，近日主动要求安排看房的客户多起来了，由于国庆假期人员调配都以一手楼市为主，尤其是国庆假期首日一手市场格外火热，人手更加有限。

　　“对于二手市场而言，国庆假期一向不是重点时段，广州房地产交易登记中心是休假的，我们的签约中心也是轮休状态，市场的热点主要在一手。”合富研究院高级分析师梁燕明对记者表示，这几天二手市场行情比新政前的8月行情要好一些。合富的数据显示，新政出来之后的这段时间，看房量和看房人数，基本和平常周六日差不多，会比上班日多，但也不会多很多。政策对二手市场有一定影响，但更多的其实是对整体市场有利好，反映在对后市预期方面的改善。

　　贝壳找房平台的数据显示，国庆长假前两天每天二手房看房人数都达到3000多人，看房量超过1.5万次，比9月30日增长90%左右。10月1日成交套数为143套，10月2日成交量为129套，每日新增挂牌房源600套左右，涨价房源200多套，降价房源900多套。而9月30日,成交套数为130套，新增挂牌房源824套，涨价房源516套，降价房源1390套。和限购全面放开前的一周（9月23日~9月29日）周成量644套，日均成交92套，日均看房人数2300多人来比，均有明显增长。

体现绿水青山就是金山银山的发展理念。绿水青山就是金山银山的理念，是习近平生态文明思想的重要内容。森林是“绿水青山”的一部分，水库、钱库、粮库、碳库，代表“绿水青山”转化为“金山银山”的成果，即自然财富、经济财富、社会财富和生态财富，是生态、经济和社会效益的统一。森林是水库、钱库、粮库、碳库，揭示了绿水青山的多重价值，体现了发展与保护的辩证统一关系，与绿水青山就是金山银山的理念一脉相承。保护并守护好森林，其实质就是保护自然价值和增值自然资本，强化经济社会发展潜力和后劲。党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，“加快完善落实绿水青山就是金山银山理念的体制机制”，为充分发挥森林“宝库”作用提供了有力支撑。要处理好森林和金山银山的关系，积极探索将森林资源转化为产业优势的实现路径，选择具备条件的地区开展生态产品价值实现机制试点，统筹推进生态产业化和产业生态化，同步提升发展“含绿量”和生态“含金量”。

城市更新是一项系统工程，思路与路径没有统一标准，但有几个基本遵循。一是做好规划设计，统筹考虑整个城市各区域的功能定位、产业升级、环境提升、民生改善等问题，制定城市更新目标愿景、策略方式、分类指引、近中远期项目库等内容，做到分类施策、精准管控。二是避免“千城一面”，在深挖城市文化内涵、整合历史文化资源的基础上，对城市空间进行改造提升，将体现城市特质和文化特色的元素保留下来并嵌入城市建筑和景观，延续城市文脉。三是关注市民需求，鼓励居民深度参与，建立共商、共建、共管、共治平台，补齐公共服务设施短板。四是避免大拆大建，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确要求，城市更新“要顺应城市发展规律”，“坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造”，这就意味着城市更新是有机更新与微改造相结合，小尺度、渐进式进行。

　　对后市行情判断分化选择降价业主更多

　　在一手楼市已经率先回温的情况下，二手市场会如何走？根据广州市房地产中介协会最新发布的数据，9月（统计周期:8月26日至9月25日），广州市二手住宅整体网签宗数、面积为8473宗和84.80万平方米，环比分别下降4.50%和3.94%，同比分别下降0.83%和0.94%。受“金九”新房市场分流以及台风天气频繁等因素影响，9月全市网签量出现“三连降”。 从区域来看，除番禺区环比增长1.19%以外，其他行政区环比均有所下降，其中因受一手项目分流影响较大，黄埔区和荔湾区环比分别下降14.26%和10.66%。

　　显然，这种下行态势在9月最后一周开始改变。自9月24日重磅发布会，央行三箭齐发，降存量房贷利率，降二套房首付，首提“全力促进房地产市场止跌回稳”，加上广州全面取消住房限购政策，超预期的政策力度和组合开始形成合力。

　　种种迹象表明，政策利好信号，加上9月29日广州金融城临江地块以117亿元成交，已传导至周边二手房市场，反应较快的是对市场变化感知度较高的豪宅市场。据广州市房地产中介协会公布数据，自9月中旬开始，珠江新城已连续三周上榜主城区二手住宅活跃板块行列，网签套均面积全部超过100m²/套。9月底，珠江新城传出二手房业主涨价的传闻。

　　对此，中原地产凯旋新世界分行经理邱宏伟表示，近日珠江新城豪宅二手行情变化不大，个盘乱叫价对市场影响不大，要有真正成交才有意义。

　　而梁燕明则表示，值得关注的是在9月29日到30日，这几天业主心态分化和变化比较剧烈，对于市场行情走向的判断不同以及自身持有房源的差异，让他们采取了不同应对策略。因此可以看到，这几天有业主选择涨价，也有业主选择降价。总体来看，还是选择降价的业主更多。

　　其实经过近几年楼市的持续调整，二手房业主心态分化是非常大的。现在的情况，和优化限购、降低首付的“5·28新政”出来之后非常相似，更多的二手房业主是希望趁新政热度尽快卖房或者完成向上置换，选择降价的业主比选择涨价的业主更多，因此，议价空间在5月新政后虽然稍有收窄，但仍保持在接近8%左右的高位。

　　按照以往楼市行情好的时代的经验，市场调整过后，等待一段时间价格回升就能卖个好价钱。但今年几次新政出台后市场呈现的走向显示，趁着行情好赶紧卖，才是好的选择。在这种心态占大多数的情况下，大部分业主会选择在利好刚出来的时候，抓紧时间赶紧去把房子卖掉。因为很多卖房的业主本身也是有换房需求的。尤其是手握刚需户型房产的业主，心态就是低卖然后低买，在一手市场热度起来的情况下，希望更快速完成置换。

　　而选择涨价的业主，多数属于核心区物业。市场的调整让物业价格下跌明显，如果不急着用钱，业主也不愿意低价处理物业。在市场行情好起来的情况下，会将价格调高，出现涨价的情况。

　　对于目前的市场行情，核心板块的二手房是否值得入手，梁燕明表示，这主要还是看房源情况。即使是核心板块的房源，分化也是很大的。比如一些顶豪产品，如果低价卖出，未必能置换到比现在持有的物业更好的房源，对于高端市场而言，业主出售一般是希望实现资产升级，如果他没有更好的选择股票杠杆的交易原理，通常会有惜售的心态。而对于核心板块一些楼龄长，已经不那么热门的房源而言，业主会希望趁着市场行情好快速出货，价格方面也就更有空间。

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